Строительство домов в Алматы, строительство коттеджей Алматы, дом под ключ Алматы цена, построить дом, коттедж, баню, строительство дома в Алматы недорого, сколько стоит построить дом в Алматы, сколько стоит построить дом в Алматы

Как построить дом, что необходимо?

Строительство дома, построить дом - что необходимо?

Предел желаний остальных – комфортабельная квартира. И то, и другое можно просто купить, благо предложение в наше время хоть отбавляй и узнать цены можно достаточно легко, позвонив в любое агентство недвижимости. Однако просто купить квартиру полдела. Надо еще примерить ее под себя, подогнать планировку под нужды семьи, выразить в отделке и дизайне свое положение, показать лицо вашей стабильности и успеха, а это уже совершенно другие расходы, которые могут вас приятно удивить или, напротив, сильно расстроить.

А что говорить о своем доме. Наверное, каждый человек хоть раз в своих мечтах представлял, какой дом он хотел бы иметь, рисовал расположение комнат и прикидывал обстановку.

Но трудно ставить цель, не представляя ее реальной стоимости и не зная вещей, необходимых для ее достижения. Для проведения работ существуют профессионалы, получающие специальное образование и имеющие практические навыки. Однако прежде чем переходить к непосредственному общению с мастерами, необходимо знать общие условия, основные этапы и очередность работ, а так же хотя бы примерно представлять их стоимость, дабы не выглядеть в глазах окружающих чудаком, требующим невозможного, или наоборот, простаком, верящим во что угодно.

Документация. Оформление. Проектирование.

Это то, на что поначалу мало кто обращает внимание при построении своих планов. Но когда приходит пора воплощать давние мечты в реальность, внезапно возникает первая и, пожалуй, самая «резиновая» проблема.

Документация, разрешение, согласование, проектирование и так далее. Канцелярские дела многие не воспринимают всерьез, пока сами с разбега не упрутся в бумажную стену. Вот вкратце описание цепочки действий, которые вам необходимо совершить до начала строительства дома и после, естественно при условии, что земельный участок уже оформлен.

Получить заключение Санэпидемстанции (СЭС) на отвод земельного участка.
У геодезистов получить топосъемку для проектирования.
Затем еще одно заключение СЭС для проектирования.
Получить заключение геологии.
В архитектуре получить архитектурно-планировочное задание (АПЗ)
Заказать у архитектора, имеющего государственную лицензию, проект.
Отдельно заказать проект несущих конструкций.
Получить тех. условия для инженерных сетей:

а) проект по свету

б) проект по воде и канализации

в) проект по газу

г) проект по отоплению (если центральное)

д) проект по телефону

Далее идет заключение СЭС по проекту.
Экспертиза проекта
Выбор строителей, имеющих лицензии на право вести подобные работы.
Разрешения ГАСКа на строительство.
Акты скрытых работ, подписанные при строительстве.
Топосъемка для ввода в эксплуатацию.
Ввод в эксплуатацию («бегунок»):

а) начальник ГАСКа

б) хозяин – владелец дома

в) зам. акима района по строительству

г) архитектор района

д) пожарники

ж) СЭС

з) строители

и) архитектор проекта

к) водоканал

л) РЭС

м) газ

н) телефон

о) гортеплокоммунэнерго (центральное отопление)

БТИ. Инвентарное дело домостроения. Регистрация акта ввода в эксплуатацию.

Если у Вас не просто участок под ИЖС, а участок с уже имеющимся старым домом, то прежде необходимо получить разрешения акима на снос старого домостроения и строительство нового.

Наиболее часто встречающаяся ошибка, заключается в следующем: желая начинать строительство весной, дабы закончить все к зиме, человек вспоминает об оформлении документов только в марте.

В результате начало самого строительства откладывается, в лучшем случае, на осень, а то и на следующий год. Сроки создания и прохождения бумаг не предсказуемы и зависят от такого большого числа факторов, что реально спланировать их невозможно.

Нет точного ответа на вопрос – сколько это стоит? Так как в затраты надо включать такие понятия, как время. Потерянное в коридорных очередях, и время прохождения каждой бумаги через кабинеты и должности. Надо учитывать нервы и здоровье, растрачиваемое при таком времяпровождении, и еще много тонкостей, которые узнаются в индивидуальном процессе.

От вас потребуется мастерство общения с чиновниками, с которыми предстоит столкнуться при оформлении документов. Все прекрасно знают: насколько загружены госслужащие делами, и как эта нагрузка не пропорциональна их заработной плате. Совсем не удивительно, что они не любят безграмотного подхода к оформлению и беспокойства их по мелочам. Все это затягивает ход бумаг на продолжительные сроки. Им значительно проще и легче иметь дело с грамотными юристами, знающими квалифицированный подход к решению многих вопросов. Поэтому думайте сами, что, в конечном счете, быстрее и выгоднее: совершать этот путь самостоятельно или доверять дело профессионалам.

В отличие от контактов с чиновниками, общение с проектировщиками гораздо приятнее, потому как в корне меняется статус. Из просителя человек превращается в заказчика услуг, на лице которого большими буквами написано «клиент всегда прав».

Проект дома необходим по трем основным причинам:

Первая – оформление документов: без него невозможно получить разрешение на строительство и в дальнейшем ввести в эксплуатацию.

Вторая – соответствие желаний заказчика требованиям безопасности и надежности, а также соблюдению всех санитарных и экологических норм.

Третья – а как еще заказчик сможет объяснить строителям, что, собственно говоря, он хочет видеть после окончания строительства. Откуда мастер будет знать, что куда, из чего и откуда.

Выбор подрядчика

Еще интересно, как заказчик будет устраивать тендер между строителями? Конечно, можно дать им картинку понравившегося дома, нарисовать план расположения комнат и ждать результата их подсчета. Как правило, выбирают того, кто предложит построить дешевле и быстрее. Но с чем сравнивать? При желании можно снизить арматуру – будет дешевле, а если уменьшить или убрать колонны и ригеля – меньше бетона, а значит быстрее стройка.

У каждого строителя в голове своя экспертиза, опирающаяся на его знания и необходимые ему требования. Где гарантия, что его требования находятся в той же области, что и требования качества и безопасности.

Стандартный проект дома включает в себя основные разделы:

Архитектурная часть	Конструктивная часть
Проект отопления	Проект по электричеству
Проект вентиляции	Проект водопровода и канализации

Время подготовки проекта зависит от его сложности, оригинальности и особых требований заказчика. В среднем, на изготовление проекта особняка уходит 1-2 месяцы.

Стоимость проекта также зависит от его характеристик и эксклюзивности. Обычно такие проекты стоят от 10 до 20 долларов за квадратный метр площади. Для тех, кто желает дороже, есть спецпредложения от архитекторов с именем и репутацией.

По каким критериям происходит отбор строителей заказчиком?

Основные три – качество, срок, стоимость. Что подрядчик может предоставить в разделе «качество»? Только огласить список ранее выполненных работ. По этому пункту разногласий, как правило, не возникает. Заказчику остается лишь впитывать красноречие претендента или проверить воочию примеры его предыдущих работ.

Вопрос срока играет важную роль в определении победителя. Однако заказчику надо понимать - в скорости работ заинтересованы две стороны. Распространено заблуждение, будто строителям выгодно растягивать время. Ничего подобного. Чем раньше они закончат работу, тем быстрее получат все деньги и тем скорее смогут подрядиться на другой заказ. Поэтому, когда строитель сам называет срок выполнения заказа, он вполне искренне показывает свою способность по выработке данного объема работ. Помимо возможности мастера есть еще понятие – порядок ведения работ и правила использования материалов, не говоря уже о вмешательстве небесной канцелярии – погоды. Неопытный заказчик, далекий от тонкости производства строительных работ, начинает с упоением торговаться о неделях и днях. На заключение в три месяца он потребует уложиться в два, запросят два – выдвинет встречное предложение – на полтора месяца, будет полтора – поинтересуется: а слабо свершить благое дело в месячный срок? Такова человеческая натура.

Однако, работа не такая уж резиновая вещь, и по реакции конкурентов можно догадаться, кто перед вами стоит. Настоящий специалист, знающий свое дело, упрется на своем, не втягиваясь в бессмысленные торги. Скучающие без работы мастера, не желая терять реального заказчика и с ходу расстраивать клиента, «поплывут» в ничего не обещающих фразах – попробуем, возможно, успеем, очень может быть, стараясь при этом ничего не гарантировать.

Если же перед вами супермен с честным и открытым взглядом, с радостным трепетом соглашающийся выполнить любую работу за любой предложенный срок, можете не сомневаться: его интересует только первая стадия вашего сотрудничества – энная предоплата. В дальнейшем вам предстоит, в лучшем случае. Выслушивать массу интересных историй и оправданий, почему он не успел выполнить все в срок. В худшем вы просто можете никогда его не увидеть, он пропадет раз и навсегда с вашей предоплатой, так и не закончив работы.

Устойчивое мнение о вредности строителей, постоянно затягивающих сроки, сложилось именно из-за того, что при первоначальных переговорах заказчики сами закладывали под себя мины, заставляя строителей в конкурентной междоусобице соглашаться на заранее нереальные условия. Конечно, вина бригадиров за значительный обман очевидна, но клиент вдвойне не прав, выбирая подрядчиков по принципу – победит тот, кто говорит, что хочет услышать заказчик, а не тот, кто, зная дело, говорит правду. Чаще всего задержки происходят по вине самих заказчиков, которые не могут заранее рассчитывать свои возможности по финансированию. В 90 случаях из 100 простои случаются из-за отсутствия материалов или нерегулярной и внеочередной их поставки.

Мы подошли к самому важному вопросу тендера - стоимости строительства, которая делится на две части: стоимость работ и стоимость материала. При выборе их нельзя объединять. Наоборот, нужно четко разделять. На большом объекте просчитать количество материала до последнего гвоздя практически невозможно, однако в пределах округленной погрешности это делать необходимо. Основные неприятности у заказчиков начинаются именно из-за поверхностных подсчетов.

Далеко не каждый бригадир способен на точные просчеты, не говоря уже о самостоятельных попытках клиента. Главная ошибка при таких подсчетах – игнорирование мелочей.

Например, считают количество кирпича, но абсолютно не считаются с сопутствующими материалами (песок, глина, цемент). Или считают площадь отделки потолка гипсокартоном, но не берут во внимание стоимость комплектующих (профиля, крепления, шурупы, клепки), а они в сумме дороже самого гипсокартона. В результате выходит, что сумма подсчетов у клиента наполовину меньше суммы реальных затрат. Когда это выявляется, в процессе строительства возникают всякого рода конфликтные ситуации, начиная от элементарных затяжек времени и заканчивая «боевыми» действиями сторон друг против друга. Естественно, все считают себя обманутыми и обвиняют противоположную сторону во всех грехах. Поэтому важно заранее знать суммы материальных затрат – это 99 % гарантии отсутствия скандалов, нервотрепки и лишних проблем в будущем.

Количественная часть материала не может быть соревновательной основой при тендере. Действительно, кто бы вам ни производил строительные работы, количество необходимого материала не может быть существенно разным.

Самой главной частью конкурса является стоимость работ.

Есть один аспект при вынесении окончательного решения о победителе тендера, достойный особого внимания. Причем его необходимо выносить в заглавие конкурса, так как это список конкретных видов работ, которые необходимо сделать.

Пожалуй, это самая больная тема, дающая благодатную почву для конфликтных разногласий и служащая наиболее часто используемым способом обмана, своего рода ловушкой, которой одинаково пользуются и заказчики, и подрядчики. Вот несколько примеров для понимания вопросов.

Клиент дает заказ мастеру положить на пол ламинат. Утрясся сроки и расценки, обе стороны пожимают руки. Работа окончена, и мастер просит окончательного расчета. Заказчик, обведя взглядом комнату, недоуменно спрашивает: «А где же плинтуса?». «Какие еще плинтуса?» - удивляется уже мастер. – Я подряжался стелить ламинат, а плинтуса – это отдельная работа, если хотите, я ее сделаю, но за отдельную плату». «Но разве полы бывают без плинтусов, я считаю, что они должны входить в договорную стоимость работ», утверждает клиент, убежденный в своей правоте. Кто же на самом деле прав? Такая патовая ситуация сложилась из-за разных представлений на понятие «выполненная работа». Заказчик видит общую картину и понимает ее только в законченном виде. Это для него, само собой разумеется. Строитель, наоборот, делит эту картину на отдельные составляющие, и одно у него вовсе не вытекает из другого. Существует аксиома: «Бесплатных видов работ не бывает» - она не требует доказательств. Кто будет спорить, что каждый труд должен оплачиваться? Исходя из нее, получается – правы строители, но их ошибка или сознательная хитрость заключается в том, что они не довели до заказчика список видов работ, из которых состоит общий, необходимый ему объем. Такие приемы помогают бригадирам снизить первоначальную стоимость работ, дабы показаться более выгодными перед заказчиком. В дальнейшем они надеются на получение новых сумм за неизбежные виды работ, представив их в разряде дополнительных к общей смете. Однако такой хитростью часто пользуются сами заказчики. Прекрасно понимая разницу между видами работ, они специально уходят от обсуждения точных деталей, чтобы в конце заявить о реальных объемах, которые они имели в виду при договоре о стоимости работ.

Исходя из всего вышеперечисленного, вытекает вывод: прежде чем торговаться о сроках и расценках, необходимо составлять подробный список видов работ. Заказчик для этого должен четко представлять, что именно он желает видеть после окончания строительства и довести это до потенциального исполнителя. Исполнитель должен сам разложить все объемы работ на составляющие, оценить их по отдельности и только тогда выдавать общую сумму.

Часто возникают вопросы по поводу расходных материалов. Заказчики, по незнанию, путают их с инструментами, которые должны быть у строителей свои. Чтобы окончательно разобраться с данным вопросом, нужно знать: все, что израсходуется, стирается, изнашивается, кончается при проведении работы, относится к расходным материалам. Это – электроды на электросварку, диски на болгарку, кислород, карбид, газ на газосварку, разовые буры и сверла на перфораторы, если их хватает только на один объект, шубки валиков, разовые кисти, различные фильтры и прочие материалы, имеющие короткую «жизнь».

Строители получают только за работу, за все остальное платит тот, кому собственно строят. По тем же причинам к этим расходам относится плата за электроэнергию и воду, расходуемые при работе. Также заказчик оплачивает аренду строительной техники – экскаватор, кран, кобра и др. В тех случаях, когда техника является собственностью фирмы, то заказчик все равно уплачивает ее амортизацию, включенную в смету.

Дешево, Качественно, Быстро – реально ли это?

Как часто мы видим такие надписи, кричащие об идеальном обслуживании. В реалии же только единицы могут предоставить все 3 слагаемых.

Чаще всего, возможны только 2 варианта. Например, если Вы хотите качественно и быстро, то дешево просто быть не может. Если дешево и качественно, то, как правило, очень долго. Если же дешево и быстро, то о качестве даже и речи быть не может.

Что касается строительства как услуги, то здесь возникает целый ряд проблем, независящих от строителей.

Давайте попробуем рассмотреть самые распространенные проблемы.

Вы заказали строительство дома под ключ за 3 месяца. Строители уверены, что смогут сделать все в срок, потому что в наличии есть квалифицированная бригада, техника и инструменты. Большой профессиональный опыт, и то, что строители сами могут поставить весь материал. Здесь и возникает проблема. Вы как заказчик уверены, что найдет цемент дешевле и качественнее, кирпич намного лучше, опалубку вообще уникальную. В силу того что заказчик не ориентируются где лучше купить материал, чаще всего и попадает к недобросовестным продавцам. И в результате, как правило, получается следующее: Цемент оказывается некачественным, либо его гораздо меньше, чем Вы покупали, то есть Вас попросту обвесили. Кирпич с воздухом и недостаточно крепкий, а опалубка настолько изношена, что ничего не выдерживает. При использовании такого материала качество строительства автоматически падает. Либо возрастает цена на покупку качественного материала и все это занимает много времени.
Вы как заказчик утвердили проект на строительство. Строители приступают к работе. Полностью залили основание и сделали подвальное помещение, приступили к строительству первого этажа. Но тут вдруг Вам захотелось не 2-х этажный дом, а 3-х этажный. А по техническим характеристикам основание было сделано именно под 2-х этажный дом, поэтому приходится все укреплять. В результате срок опять увеличивается.
Вы все рассчитали и у Вас достаточно финансов на строительство. Но оказывается на самом деле - это не так. Строители возвели 2 этажа, а на крышу денег нет. Объект простаивает, строители ждут, и скоро начнется похолодание.
Следующий момент. Строители приступают к работе, разрыли котлован и вдруг выясняется что, у Вас нет разрешения на строительство на данном участке. И пока Вы будете его получать, объект простаивает, и время идет.
Также очень часто бывает, что возникают проблемы во время отделки помещений. Например, заказчик выбрал обои, и строители приступили к работе. И вот именно в тот момент, когда они уже почти закончили оклейку обоев, выясняется, что этот цвет или рисунок не тот, и нужно все переделать. Или же дверь должна быть не в запланированном месте, а на 30 см левее. Все это ведет к удорожанию услуг и увеличению сроков строительства.

Как видите, очень часто, даже самая профессиональная бригада не может предоставить качество, время и цену на необходимом уровне. Очень многое зависит от заказчика. Поэтому, прежде чем приступать к строительству тщательно проанализируете все спорные моменты, а именно: есть ли все документы на строительство, достаточно ли денег, устраивает ли Вас проект, уверены ли Вы в поставщике материалов.